Проект был интересен сложностью предстоящих задач. Коммуникации пришли в негодность, большинство помещений пустовали. Несколько арендаторов оставалось, но в сумме их платежи не покрывали даже расходы на содержание здания.
Благодаря разработке и реализации правильной стратегии, объект был заселен арендаторами на 100% и в 2019 году себестоимость помещения увеличилась 1.5 раза.
Данные на старте
Сначала — сокращение расходов
Мы взяли под контроль управление отношениями с текущими арендаторами, сбор арендной платы, произвели замену охранной службы видеонаблюдением. Следующим шагом было обновление инженерных коммуникаций и отделки.
Прежде чем делать ремонт, требовалось максимально сократить расходы. Из-за высокой кадастровой стоимости налоги и аренда были значительно выше рыночных. Чтобы в 2,5 раза снизить аренду, мы уменьшили кадастровую стоимость земли с 31 миллиона рублей до 12 миллионов, здания - с 51 миллиона до 30.
Полученные компетенции легли в основу бизнес-процесса по снижению кадастровой стоимости, который мы используем в других проектах.
Привлечение арендаторов без вложений
Требовалось заполнить объект арендаторами на 100%. Пешеходный трафик около здания близился к нулю, поэтому нас интересовали компании с наработанной клиентской базой.
Преградой в привлечении арендаторов стало само здание. Оно не соответствовало современным требованиям коммерческой недвижимости из-за устаревших инженерных коммуникаций и отсутствия ремонта. За счет привлеченных инвестиций мы модернизировали объект: обновили системы водоснабжения и электроснабжения, провели внешнюю и внутреннюю отделку.
Помещения стали светлее и опрятней, интерес к ним вырос. Это позволило увеличить арендную ставку с 300 руб./м² до 600 руб./м².
Выбор эффективных каналов продвижения
Здание было известно потенциальным партнерам как убыточное. Нужно было переубедить их, донести информацию о проведенной модернизации.
Маркетологи задействовали для продвижения три инструмента: доски объявлений, email-маркетинг и контекстную рекламу. Наиболее эффективным оказалось применение досок и рассылки в сочетании с обзвоном.
Холодной аудитории было отправлено 4000 электронных писем. 25% получателей открывали рассылку. На этом этапе в процесс включался отдел продаж: специалисты индивидуально общались с уже «подогретыми» потенциальными клиентами, закрывали возражения и подводили к заключению договоров.
Разработка концепции и поиск инвестора
Инвесторы ценят конкретные предложения, заточенные под интересы их бизнеса. Проанализировав рынок, мы сделали вывод, что возможности здания максимально соответствуют трем концепциям использования: офисно-производственное помещение, медицинский центр и офис крупной компании. Для каждой мы разработали финансовую модель окупаемости здания и систему Рантье.
С помощью продвижения мы смогли привлечь инвестора для размещения медцентра. Но именно с этой концепцией возникли трудности.
Выяснилось, что лестничный проем не соответствует обязательным нормам – его требовалось расширить. Мы нашли решение без дополнительных затрат — первый этаж предоставить под медицинский центр, а второй — под небольшие организации сферы здравоохранения, но без строгих ограничений по нормам. Концепция сработала и здание было продано.
На реализацию проекта ушел год. Подведем итоги.
Итоги реализации проекта
Опыт и компетенции в решении любых проблем недвижимости
Реализуя проект, мы доказали, что грамотное управление обеспечивает высокую доходность даже изначально убыточной недвижимости.
Сейчас команда «GGroup — Управление активами» предоставляет услуги по комплексному управлению недвижимостью и решению локальных вопросов, связанных с эффективным управлением. У нас есть нескольких способов решения каждой проблемы, для конкретной ситуации специалисты подбирают оптимальный вариант. Это позволяет сэкономить бюджет компании и получить желаемый результат за более короткий срок.
Задачи, которые мы решаем
- Увеличение доходности коммерческой недвижимости на 30% с помощью комплексного управления
- Уменьшение кадастровой стоимости объекта
- Проведение комплексного анализа коммерческой недвижимости перед покупкой, чтобы обезопасить покупателя от финансовых рисков (услуга Дью Дилидженс)
- Быстрый поиск арендаторов и покупателей. Организация показа объекта
Поделиться
